さまざまな住宅ローンのポイント

住宅ローンには、公的住宅融資と銀行などの民間住宅融資がありますが、財形住宅融資と一部自治体ごとの住宅融資以外の公的住宅融資はどれも姿を消して、現在は大半を民間住宅融資が占めています。民間住宅ローンは住宅を買う人の実情に合わせて、金利の仕組みなどに細かな違いを出して、それに申込資格や利用条件などを組み合わせたメニューが多く、一つの金融機関だけでもかなりの数の住宅ローンがあります。それだけに、住宅ローンを利用するときには、どの金融機関のどの種類にするかというメニュー選びの感覚がポイントになります。

住宅ローンの返済中に、もし大きな病気や事故などで収入が途絶えてしまったら……というのは、住まいを買う際の心配事ですよね。どの住宅ローンを利用するかを選ぶときには、借入金を返すときのことをぜひ考えておいてください。「いくら借りられるか」という借り入れる人の希望は、「いくら返せるか」という貸し出す側の金融機関の判断で決まります。これは大きなポイントですから頭に入れておきましょう。

多くの人が利用する「フラット35」

民間住宅ローンのメニューの中には、「フラット35」という名前の付いたものがあります。これは、住宅金融支援機構が民間金融機関をバックアップする仕組みの長期固定型金利の住宅ローンです。

返済が始まった後も、一度決めた金利が全額返済まで変わらないタイプの住宅ローンは、民間金融機関による実施は難しく敬遠されがちな事情があります。そのため、住宅金融支援機構の独自の仕組みによって、民間の銀行などが不安なく融資できるのがこの「フラット35」で、特に低金利の状況では注目を集めます。

長期間にわたって、借り入れ当初の金利設定がそのまま継続されるという基本的な特徴の他に、保証料や繰り上げ返済の手数料が要らないことや、住宅の建て方を技術的にチェックする仕組みなど、民間住宅ローンにはない大きなメリットがあります。100万円以上、最大8,000万円まで借り入れできるということも特徴の一つです（建設費または購入価額以内）。

返済開始後も一定の条件で金利が変わる「変動型金利」

「変動型金利」は名前の通り、返済を開始した後もその時々の市場金利に応じて、一定の条件で借り入れ当初の金利が変わる仕組みの金利です。一般に固定型金利より金利が低くなっています。このタイプの金利は半年ごとに見直されますが、返済額は5年間変わらず、5年ごとに改定されます。この改定で返済額が増える場合には、「前返済額の1.25倍まで」という条件があります。

この金利タイプのメリットは、これから金利が低下する場合はそれに対応して当初の返済金利も低く下げられる点です。従って、「これから金利が下がりそうだ」と予想される局面で選ぶと有利です。反対に、金利が上がりそうだと予想されるような場合は、当初の金利が高くなるという不安があります。

当初の金利が変わらない「固定型金利」

返済が始まった後も当初決めた金利を変更しない仕組みの金利が「固定型金利」です。この固定型金利には、二つのタイプがあります。一つは、返済終了までの全期間にわたって金利を変更しない「全期間固定型金利」。「フラット35」はこのタイプになります。もう一つは、2年あるいは5年、10年といった一定期間だけ金利を変更せず、これら期間が終わると変動型金利に変わる「期間選択型固定金利」です。ただし、このタイプでも、期間終了後に再度固定型金利を選べるものもあります。

「変動型金利」と「固定型金利」のどちらを選ぶ？

「固定型金利」は、借り入れ時が低金利の市況だったとして、もしも将来金利が上がったとしても、借入時の金利は変わりません。従って、「契約時に総返済額が決まっていて将来も変わらない」という安心感と資金計画の立てやすさがメリットですが、「変動型金利」よりも利率が高くなります。

どのタイプの金利を選ぶかは、なかなか判断が難しいです。これは、今の金利が将来下がるか、あるいは上がるかという予想がとても難しいからです。将来の金利を予想して金利タイプを選ぶときには、借り入れる人の年齢や借入期間、その間のライフプランも大きく関係してきます。場合によっては、期間選択型固定金利の適用年数を何年にするかを考えたり、返済期間途中での借り換えを視野に入れることも必要になります。

その他の金利タイプ

その他の金利タイプには、「金利ミックス型」と呼ばれるものがあります。変動型金利と固定型金利を合わせたタイプの住宅ローンです。例えば、3,000万円の住宅ローンを金利ミックス型で組む場合には、変動型金利で1,500万円、固定型金利で1,500万円という契約を結ぶことになります。

また、変動型金利に伴う将来の金利上昇の不安を軽減するものとして、金利の上昇限度を定めた「上限金利設定型」と呼ばれるローンもあります。変動型金利のローン契約を結ぶとき、「これ以上はローンの金利を上げない」という上限を設定する仕組みの金利タイプです。

上限のない変動型金利に比べると金利は高めになりますが、「金利が天井知らずで上がるのでは」という不安を減らすメリットのある変動型金利です。

事前審査から住宅ローン契約の申し込みまで

住宅ローンの借り入れは、住宅購入の流れと並行して進みます。
ただし、一般的な住宅ローンでは、購入した住まいを担保に融資が実行されるので、売買契約が完了して、住宅ローンを借り入れようとする人がその住まいの所有者になってからでないと申し込みができません。そうなると、もしも売買契約を結んだものの残代金決済のための融資が受けられない、となると困りますよね。そこで多くの場合、住宅ローンでは「事前審査」を行います。申し込みの前に、ローンの本審査に通りそうかどうか、あらかじめ簡単な審査を受けておくのです。

事前審査は通常2～3営業日くらいで結果がわかります。本審査に通りそう、というOKをもらえたら、売買契約を結んだ上で住宅ローンの本申し込みを行います。ただ、事前審査と本審査は別物なので、事前審査に通ったからといって、確実にローンが受けられるわけではありません。

その点には注意が必要ですが、ほとんどの売買契約では、ローン審査に通らなかった場合には、契約を白紙解除できる「ローン特約」が盛り込まれています。もしもこの特約がないと契約解除ができず、契約不履行により違約金が発生したり、手付金が戻ってこないということがあるので、必ず確認してください。

本審査では誰がどんなことを審査する？

住宅ローン契約の正式な申し込みがなされたら、本審査に入ります。本審査では、年収に対する返済の負担割合、勤務年数や雇用形態、車のローンやカードローンなどの借入れ状況、健康状態などがチェックされます。

民間の住宅ローンでは、信用保証会社の利用や、団体信用生命保険への加入が申込資格条件として義務付けられています。そのため、融資を実行する銀行などの金融機関だけでなく、信用保証会社や生命保険会社も独自の調査を行います。

信用保証会社が調べるのは、主に「購入者の返済能力」と「購入した物件の担保価値」の2点です。保険契約を結ぶ生命保険会社は、契約者の健康状態について確認を行います。こういった審査に無事通ったら、金融機関から融資承認書が発行されます。

いよいよ融資実行

本審査に通ったら、いよいよ融資の実行です。具体的には、住宅ローンを提供する金融機関と「金銭消費貸借契約」を結ぶことで融資実行となります。契約内容は大まかに知らされていますが、金利などはこのとき確定します。また融資を実行する日取りなどもこのときに決まります。

融資実行日には売主に対して残代金を振り込むことになるので、あらかじめ売主と買主、金融機関の日程調整を行っておくようにしましょう。残代金を振り込んで物件を登記し、抵当権が設定されたら、住宅ローン借り入れの手続きは無事完了したことになります。