不動産投資とは
株式や投資信託と同じで、不動産に資本を投下して収益を上げることが目的です。ただ、投資というからには利益が得られるかは確かなもではありません。投資した不動産を人に貸して、定期的に賃料という利益を受け取るという期待と、その不動産を購入した金額以上で売却して、売却利益を得る。という２つの目標があります。
不動産投資の目的
不動産投資はオーナーの目的によりさまざまです。不動産はさまざまな要因で利益率の高い物件であったり、土地の値段が高く収益性はあまり期待できないが、値崩れが生じにくい物件などその性質は多様です。オーナーの目的に合った物件をよく吟味して、目的を達成することができる物件に資本投下することが大切です。
「良い物件が欲しい」・・・その「良い」の目標を決めましょう。
よく「利益が出て、儲かる良い物件が欲しい」という思いで物件をお探しの方がいらっしゃいます。その「良い」は投資家（オーナー）の立場により様々です。
不動産投資の発展したアメリカでは、「5年後に物件を手放して、利益を○○ドル確保してほしい」「息子のために不動産を購入して、８年後までに○％の収益が見込める物件を探してる」など、具体的な目標を定めて投資します。
「オーナーの目標」という具体的なビジョンを定めることが、不動産投資には大切です。
不動産投資の利益は物件を手放さないと確定しません。
不動産投資は保有し続ける限り、メンテナンスや賃料上昇・降下を繰り返すため、ある年数で物件を手放すという想定をしてから、物件に投資する必要があります。
実際に売却する必要はありませんが、「5年後に購入時の95％の価格で売り抜けた場合・・」などと想定して、運営費や収益性を計算する必要がります。物件を手放さないと、最終的にその物件でいくらの収益を確保できたか具体的な数値にすることは難しいものです。
「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」
不動産投資には毎月安定した賃料を得る目的の投資「インカムゲイン」を狙うものと、購入した価額より高価な値段で売り抜ける際に生じる利益を狙う「キャピタルゲイン」の2つの目的があります。
安定した収入を得る「インカムゲイン」
銀行普通預金にお金を預入するよりは、収益が確保できます。利回りという数値でその物件が生み出す収益性を判断します。物件ごとに掛かる運営費はさまざまです。エレベーターや受水槽、固定資産税から管理費まで多種多様です。表面利回りだけでなく、不動産投資の専門家がいるコスドンまで相談しましょう。
安く買って高く売り抜ける「キャピタルゲイン」
100円で購入したものを120円で販売して利益を確保するというシンプルなロジックです。不動産の値段は近隣相場比較や収益還元法で数値化しますが、売主様や買主様の事情はさまざまです。その時にベストな金額で物件を取得したり販売することで収益を生むことはできます。利回りは高いほうが良い。という概念がありますが、利回り＝リスクという概念もあります。
利回りが低い物件は値崩れが発生しづらいという側面もあります。購入した時と売却するときの金額差異が生じづらいというメリットもあります。