小菅不動産の管理内容・募集方法を事前にしっかりとご確認いただいてから、「管理委託契約」を締結します。特に賃貸借契約内容、送金方法、更新業務、敷金精算方法など、管理受託後の重要業務について、実際に使用している書面等を使い、具体的にご説明いたします。オーナー様に納得して「管理委託契約」を行っていただくために、事前の説明をしっかりと行います。

賃貸物件は一つとして同じものはありません。それぞれの物件特性・市場特性を把握する必要があります。そこで大切なのが、物件調査と市場調査です。物件調査では、対象物件の建築仕様、設備内容、道路状況等はもちろんのこと、近隣施設やゴミ収集日等の生活に必要な情報も調査します。また、市場調査では、対象物件の競合物件の状況、賃料相場、地域特性を調査します。

物件調査・市場調査をもとに、募集条件や管理内容のご提案を行います。

【募集条件】

募集賃料、リフォーム、リノベーションを総合的にご提案
⇒入居率向上

【管理内容】

定期清掃、消防設備点検、受水槽清掃など、
物件の特性に合わせた設備メンテナンス業務をご提案
⇒テナントリテンション（入居者保持）・建物の良好な維持管理

このご提案が健全な賃貸経営を実現する為の一番重要な要素です。物件特性や市場特性を把握した上で、どうしたら賃貸市場で勝てる物件が出来るのかを賃貸営業部、賃貸管理部、管理工事部等で協議してご提案内容を決定します。小菅不動産の提案について、オーナー様と協議をさせていただき、オーナー様の物件に対する想い等を加味して、募集内容・管理内容を決定します。

募集条件をしっかり決めても、市場に広告しなければ意味がありません。小菅不動産では募集受託をした物件は全物件、自社にてインターネット広告を行っています。自社HPはもちろんのこと、 の3大ポータルサイトに全物件掲載を行っております。また、不動産業者間ネットワークを利用し、有力仲介業者様を初め、多くの仲介業者様へも毎月情報提供を行い、より多くの潜在顧客へアプローチできる体制を整えております。

小菅不動産の賃貸希望者からの反響のほとんどは小菅不動産にて管理受託している物件への問い合わせです。管理物件のことは、我々が一番熟知しています。インターネット上では伝えきれない、詳細な物件情報と地域密着の管理会社ならではの地域情報をお客様に提供し、成約を目指しています。また、仲介業者様からのお問い合わせにも迅速に対応し、仲介業者様の担当者様にも正確な情報提供と手間を取らせない対応を行っております。

申込受付で大切なことは、物件や賃貸借契約内容の正確なご説明と、ご契約・ご入居までのスピーディーで正確なスケジュール管理です。お客様にとって分かり易く、不安にさせないご説明とスケジュール管理を行います。また、小菅不動産の賃貸借契約は原則、保証会社利用必須としています。保証会社の豊富な審査情報と小菅不動産の内規による審査をミックスしてより確実な審査を行います。

小菅不動産の賃貸借契約業務は契約専門スタッフで行います。その為、万一、営業担当が説明不足だった場合の補足やフォローを契約担当スタッフが行い、より専門性を高めた契約業務を実現しています。宅建業法で定められている重要事項説明はもとより、特約条項や原状回復内容の具体的な内容など賃貸借契約にとって大切なポイントを具体的な書面を交付してご説明します。また、ゴミ収集日や収集場所、電気・水道・ガス等のライフラインの手続き方法など、生活に必要な情報提供も行います。また、賃貸物件の住まい方を解説した「住まいのしおり」冊子をお渡しし、入居者様がより快適にお住まいいただける説明を行っております。
※外国の方へは、5ヶ国語対応の「部屋探しのガイドブック」をお渡ししています。

ご入居に際しては、鍵渡しの際に「室内現状報告書」をお渡しして、入居時のお部屋の不具合等お気づきの点を記入していただいております。これは、入居時の不具合を早期発見し、対応することにより快適にお住まいいただく為と、退去時の敷金精算の資料とする為です。入居者様からのご指摘を曖昧にしないということも長期入居のポイントと考えています。

賃貸管理においてもっとも重要なのが、毎月の集金管理とオーナー様への確実な送金業務です。小菅不動産は集金家賃専用の口座で管理し、会社の収入口座と完全に独立して管理しています。また、集金管理専用のシステムを導入し、正確な送金業務を実現しています。（公財）日本賃貸住宅管理協会 預り金保証制度 に平成11年4月より継続加入し、賃貸管理業の健全経営に努めております。

契約更新（普通借家契約）/再契約（定期借家契約）は、
賃貸借契約の確実な履行の上で、非常に大切な業務です。

【更新業務の流れ】

1. オーナー様に更新のお知らせと承諾書の取り交わし
2. 入居者様に更新書類発送
3. 更新契約書の確認、更新料入金の確認、火災保険継続加入の手続き、
   保証会社継続加入の確認、連帯保証人への更新通知
4. オーナー様へ更新契約書のお渡し、更新料の送金

更新の際の火災保険継続加入手続きも重要なポイントです。更新の際に火災保険加入漏れのないように確認しています。

入居者様が安心して長期に渡り入居していただけるかは、入居者様からの修繕要望やリクエスト要望に迅速で確実に対応できるかどうかが大きな要素となります。
お湯が出ないなどのハード面の対応から、上下階の音に関する要望などのソフト面の対応まで、地域密着の管理会社だからこそできる迅速で顔が見える対応を心掛けています。
小菅不動産では、管理物件に対して24時間対応のコールセンターを設置し、夜間の要望に対しても対応を行っております。

退去の通知は必ず書面で受付します。退去受付の際に、退去立会方法、電気・水道・ガス等のライフラインの精算方法、火災保険解約方法を入居者様へご説明します。
また、スムーズな退去立会を行えるように、退去立会日前に再度入居者様へご連絡し、確認を行います。事業用契約など、契約内容によっては、オーナー様との事前協議や事前立会を行う場合もあります。

退去受付から実際に退去するまで、居住用物件で約1ヶ月、事業用物件で約３ヶ月の期間があります。その間にも募集を行えるように、解約受付後に募集賃料のご提案を行い、早期に募集開始を行います。

退去立会は敷金精算をする上で重要な業務となります。契約内容のチェック、お部屋のチェック、オーナー様と契約者様の原状回復工事の負担割合の判定など、迅速で確実な退去立会を行います。不具合部分のチェックやその施工方法などを賃貸管理に精通したスタッフが対応を行います。

退去立会でチェックした項目をもとに、契約者様用見積書・オーナー様用見積書・敷金精算書を作成します。精算内容についてオーナー様にご承諾をいただいた後、入居者様へ敷金精算書を交付・説明し、敷金精算を行います。迅速で確実な見積書作成～精算書作成を行います。　

敷金精算後に、次回募集に向けたリフォーム・リノベーション内容と募集賃料の再検討を行います。ここで重要なことは、次の入居者様募集に向けたリフォーム内容と募集賃料をリンクさせた総合的なご提案です。小菅不動産では物件特性、市場状況を踏まえた総合的なご提案にオーナー様の考えを加味した募集提案を行います。

小菅不動産では、リフォーム工事の重要なポイントとして、確かな施工技術による工事や工期短縮化はもちろんのこと、近隣住居への配慮や工事中の作業員の態度・マナーだと考えています。関連工事会社である株式会社ヤマト研創では、協力工事会社への研修等を定期的に行い質の高い工事を実現します。また、賃貸物件ならではの施工注意点があります。パッキン交換や網戸のたわみ・穴などの細かい内容もしっかりチェックし、入居者様が新規入居した際にすぐに快適にお住まいいただけるよう、長年のノウハウを活かした施工を行います。